【沼津市編】相続不動産に関する悩みを解決した事例

解決したいトラブル・課題

M様は現在静岡市にお住まいで、沼津市に戻られる予定もないとのことでした。
管理も面倒なので、相続手続きをして売却したいとお考えです。
不動産相続は初めてで知識もないため、相続に詳しい不動産会社や専門家に相談しながら相続を進めたいとのご希望です。

不動屋さんの探し方・選び方

M様は、専門家や詳しい人に相談しながら相続を進めたいとお考えです。インターネットで「沼津市 不動産相続」で検索し、ホームページを見て

• 相続に関する記事があり、相続について詳しそう
• 相続に関する事例が豊富で実績がありそう

この2点を重視し、不動産会社をお選びになりました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は相続する一戸建てを売却することをご希望でした。
そのため、まずは相続登記をする必要があります。

相続登記とは相続により不動産（土地や家屋など）を引き継ぐ場合、法務局（登記所）で行う登記手続きのことです。
相続登記をすることで、正式に不動産を所有したことになります。

• １．相続登記の流れ

  相続登記の流れはおおまかに以下のようになります。

  • １．遺言書の確認
  • ２．遺言書の検認
  • ３．法定相続人の確定
  • ４．相続遺産調査
  • ５．遺産分割協議
  • ６．限定承認・相続放棄の申述（ここまで３ヵ月以内）
  • ７．純確定申告（４ヵ月以内）
  • ８．遺産分割協議書の作成
  • ９．相続税申告（ここまで１０ヵ月以内）
  • 10．遺留分侵害額請求（１年以内）
  • 11．相続登記（３年以内）

  ※詳しくはこちら：【沼津市版】不動産相続マニュアル基礎知識と手続きの流れとコツ

  相続登記を行わずに放置すると、所有権を主張できなかったり、相続人が増加したりとデメリットが多くあります。
  そのため、M様には相続登記を依頼する手順や注意点を説明しました。

• 2．相続登記の義務化

  また、特に注意しなければならないのは2024年4月1日から相続登記が義務化されることです。
  相続で不動産を取得した人は、所有権を知った日から3年以内、遺産分割協議の成立で不動産を取得した人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記をする必要があります。

  相続人が多く、戸籍謄本等の必要書類の取得や相続人調査に時間がかかるなどの正当な理由がなく相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が課せられます。

• 3．「結果」

  М様は相続登記を先送りするメリットがないことを認識し、不動産会社から専門家を紹介してもらって手続きを依頼しました。
  相続登記が完了後に売却依頼をして、販売開始から4か月で買主が見つかりました。

解決したいトラブル・課題

現在K様は持ち家にお住まいで、ご実家に戻られる予定はないとのことでした。
そのため、売却したいと考えておられましたが、相続した一戸建ては築52年と古く、売却できるのかわからないので、相談したいとお考えです。

不動屋さんの探し方・選び方

K様は古い物件の売却について相談したいと思い、インターネットで地元の不動産会社を検索しました。
ホームページを見て

• 沼津市で古くから営業している
• 相続や空き家について詳しい記事がある

上記に安心して任せられると思い、弊社をお選びいただきました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様はご実家の一戸建てを売却したいとのことでしたので、一戸建てを売却する方法についてご説明しました。

• １．古い家を売却する方法

  古い家、空き家を売却する方法は以下になります。
  売却方法ごとに異なるメリット・デメリットが存在します。そのため、ご自身の希望や現在の状況に合わせて、最適な方法を選択することが大切です。

  ※表は左右にスクロールして確認することができます

  売却方法		メリット	デメリット
  仲介	中古物件として売却	解体費用が掛からない 固定資産税を節税できる	リフォーム費用がかかる場合がある 契約不適合責任に問われる場合がある
  仲介	古家付きの土地として売却	解体費用が掛からない 固定資産税を節税できる	買主が見つかりにくい
  仲介	更地にしてから売却	買主が見つかりやすい	解体費用が掛かる 固定資産税が高くなる
  買取	不動産会社に買取してもらう	売却までの期間が短い 仲介手数料が不要 コストがかからない 契約不適合責任が免責になる	仲介よりも売却価格が安くなる

  不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つが考えられます。

  「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間で契約を仲立ちするもので、買主を見つけるまで売却が成立しません。
  一方の「買取」は、不動産会社自体が物件を直接購入します。そのため、1～2週間程度での現金化が可能となりますが、買取は仲介に比べて売却金額は低くなることが一般的です。

  K様のご実家は築52年が経過しており、建物そのものの価値は見込めません。
  仲介で売却を希望する場合、選択肢は「古家付きの土地」としての売却か、実家を解体し「更地」としての売却となります。
  ただし、「古家付きの土地」では買主が見つかりにくいリスクがあり、一方「更地」として売る場合は、解体に伴う費用が発生します。

• ２．「結果」

  検討の結果、K様から相続された一戸建てを弊社が買取させていただくこととなりました。

  K様はもちろん、高く売却したいとのご希望もお持ちでしたが、家が古いため買主が見つかるかという不安や、相続問題を速やかに解決したいという強い思いがあったようです。
  提示した査定価格にご納得いただき、最終的にお客様のご満足のもと、取引を進めることができました。

解決したいトラブル・課題

Ｅ様はお母様が他界された後も、ご実家に住むことをご希望でした。
遺言書がなかったため、遺産は兄弟で1/2ずつ相続することになるが、物理的にご実家を分割するわけにはいきません。
相続するためにはご実家を売却して現金化するしかないかと半分諦めていました。

不動屋さんの探し方・選び方

Ｅ様は不動産相続についてどこに相談していいかわからず、インターネットで「不動産相続」で検索をしました。そこで不動産会社でも相談できることを知りました。
改めて地元の不動産会社を検索し、ホームページを見て

• 不動産相続に関しての記述が多い
• 相続に関する相談を受け付けている記載がある

この2点を重視し、不動産会社を選ばれました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を遺産分割する方法は、以下の4つがあります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有名義

※詳しくはこちら：【沼津市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と流れ・手続きとコツ

今回のE様のケースのように、分割できない財産を分ける方法として、不動産を相続した人がほかの相続人に「代償金」という形で支払いをする分割方法を「代償分割」と言います。

• １．「代償分割」

  代償分割には以下のメリット、デメリットがあります。

  メリット	デメリット
  相続人が納得して分割できる 相続税を軽減できる可能性がある 不動産を手元に残せる	遺産の評価でトラブルになる可能性がある 税金が発生する可能性がある 現金がないとできない

  ご実家を売却するしかないと半分諦めていたE様にとって、代償分割はとても魅力的な提案でした。幸い、E様には貯蓄が充分にあるため、お兄様に現金を支払うことも可能です。
  お兄様も代償分割による遺産相続の方法に納得されました。

• 2．代償金額の決め方

  E様がお兄様に支払う金額の基準となるご実家の評価方法には、主に4つの方法があります。

  • 公示地価
  • 固定資産税評価額
  • 路線価（相続税評価額）
  • 実勢価格

  これらの評価方法はそれぞれ異なる基準に基づいて計算されるため、評価額に差異が生まれます。
  したがって、当事者間でどの評価方法を採用するかの合意が必要です。多くのケースで路線価（相続税評価額）や実勢価格が採用されることが多いです。

• 3．「結果」

  E様とお兄様は「実勢価格」を選択されたため、弊社が査定いたしました。
  査定金額をもとにE様は代償金をお兄様に一括で支払い、希望通り相続したご実家に住まわれています。

  今回のケースでは代償金を一括で支払う形でしたが、一括で支払わなければいけないという決まりはありません。
  代償金の支払い方法に固定のルールはなく、当事者間の合意によって決定されます。