アパート経営は法人化すべき？税金・相続・将来リスクを徹底解説！ | 最新情報

アパート経営は法人化すべき？税金・相続・将来リスクを徹底解説！

アパートを複数所有されているオーナー様で、そろそろ一部物件の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
賃貸経営は長期的な視点が求められる事業ですが、物件の売却、相続対策、そして将来的なリスク管理を考えるタイミングでは「アパート経営の法人化」という選択肢が現実味を帯びてきます。

「法人化すると税金が安くなるって聞くけど本当なのか？」
「相続や事業承継に本当にメリットがあるのか？」
一方で、「手間やコストがかかるっていうけど、実際どれくらい大変なのか？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回のブログでは、アパート経営を法人化する際のメリット・デメリットをわかりやすく整理し、
今後の資産運用や相続、事業承継に向けた判断材料を徹底的にご紹介していきます。

法人化とは？アパート経営における基本知識

法人化とは、これまで個人名義で行っていたアパート経営を、株式会社などの法人組織に移管することを指します。
これにより、税制面、相続面、経営リスク対応などにおいて、個人経営とは異なる多くのメリットが生まれます。

とはいえ、法人化にも初期費用やランニングコストがかかるため、「自分にとって本当に必要か？」をしっかり見極めることが大切です。

【比較】法人化と個人経営の違いを整理しよう

まず、法人化と個人経営の主な違いを簡単に比較してみましょう。

比較項目	個人経営	法人経営
所得税負担	最大45％（累進課税）	法人税約23％＋役員報酬の所得税（所得分散可）
経費の範囲	限定的（自宅兼用は制限）	広範囲（役員報酬、退職金、法人保険料等）
相続・承継	不動産そのものを相続・分割	株式を相続（分割しやすい・評価額調整可）
経営リスク	オーナー本人に依存	役員交代・継続可能
設立・維持コスト	ほぼ不要	設立費用、法人維持費用が必要
社会保険	任意加入（場合による）	強制加入（役員も対象）

 

このように、法人化は「税金・相続・経営リスク対策」には非常に強い一方、
コストや手間がかかるため、事業規模や将来設計に応じた慎重な検討が必要です。

【メリット①】節税効果：所得分散・経費拡大の魅力

個人経営では、所得が増えると累進課税で税率が急上昇し、最大45％もの高額な所得税負担が発生します。
これに対し、法人化すれば法人税率は概ね23％前後に抑えられ、さらに役員報酬として分散することで、所得税全体の圧縮が可能です。
また、法人なら役員退職金、社用車、出張旅費など幅広い経費を活用できるため、トータルの節税メリットは非常に大きくなります。

【メリット②】相続対策：株式にすることでスムーズな承継を実現

個人所有のアパートは相続時に現物資産として扱われ、相続人間で分割トラブルが発生しやすい点が課題です。
法人所有に切り替えれば、アパートは法人資産となり、相続時は法人株式を分け合う形となるため、分割しやすく円滑な承継が可能です。
加えて、株式の評価額調整により、相続税負担を抑えるスキームも活用できます。

【メリット③】オーナー高齢化リスクへの備え

個人経営の場合、オーナーの判断力低下＝経営停滞に直結してしまいます。
法人化していれば、役員を交代するだけで経営体制を維持できるため、経営リスクに柔軟に対応できます。

【メリット④】病気・万一のときの事業承継がラクに

個人名義のままだと、急な病気や事故時に、資産凍結や相続問題が発生し、アパート経営自体が立ち行かなくなるリスクも。
法人化なら「会社」として経営を続けるため、事業継続性が飛躍的に高まります。

 

 

【デメリット】設立費用・維持コストがかかる点に注意

法人設立には登録免許税（最低15万円）、定款認証費用（約5万円）が必要です。
また、設立後も法人住民税（最低7万円/年）、会計・税務顧問料などのコストがかかるため、一定以上の収益規模がない場合は逆に負担増となる可能性があります。

法人化に向いているアパート経営とは？

 

一般的に、年間家賃収入1,000万円以上または所得税負担が高いオーナー様、

また複数棟所有・資産承継を見据えている方は、法人化による恩恵が大きくなります。
一方、収益規模が小さく、相続を特段意識していない場合は、法人化しないほうが合理的なこともあります。

法人化すべきか？判断するためのチェックリスト

• 所得税負担が重いと感じている
• 将来的な相続・事業承継を考えている
• 物件数が3棟以上ある、または年間家賃収入が1,000万円を超えている
• 自身の健康リスクや高齢化に備えたい
• 経営を家族や第三者に引き継ぐことを想定している

これらに複数当てはまる方は、法人化を本格的に検討する価値があります。

法人化のタイミングと手続きの流れ

法人化には、①法人設立、②物件の法人名義への変更、③融資の組み直し、④新たな賃貸借契約の締結など、慎重な段取りが求められます。
特に金融機関との調整や、既存入居者への影響にも配慮が必要なため、タイミングと手順をしっかり設計することが成功の鍵です。

専門家（税理士・司法書士）に相談するメリット

法人化は税務・法務・不動産実務すべてに関わるため、自己判断で進めるのはリスクが伴います。
経験豊富な税理士・司法書士に早めに相談することで、最適な法人スキームや手続きを整えることができ、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

【まとめ】法人化は「攻め」と「守り」の戦略

アパート経営の法人化は、節税対策だけでなく、相続・事業承継・高齢化リスクに備えるための強力な手段です。
ただし、すべてのオーナー様にとってベストな選択肢とは限らず、収益規模や将来設計に応じた判断が必要となります。

当店では、アパート・マンションの売却相談はもちろん、法人化に関する税務・法務サポートもでご提案しております。
「売却すべきか、法人化して保有すべきか」お悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
オーナー様の未来設計に、最適なご提案をお約束します。